Строили, строили и наконец… В Челябинске замедляются темпы жилой застройки из-за падения спроса

«Квадратные» корректировки

В июле чиновники городской администрации заявили о том, что строительные компании Челябинска смогут в 2015 г. ввести в эксплуатацию только 547 тысяч кв. м жилья, хотя цифра, запланированная в начале года, составляла 760 тысяч «квадратов». При этом планы компаний по строительству колебались в районе 670 до 800 тысяч кв. м — об этом в первых числах августа заявил замглавы администрации по вопросам градостроительства Виталий Передерий. Он же заявил, что в связи с падением рынка на уровне 40 % обороты по строительству сократились на 25 %, и порекомендовал застройщикам плавно «съежиться», сообщило АН «Доступ». Падение по сдаче жилья пока несущественное — на начало августа, по словам чиновника, сдано 194 тысячи кв. м жилья (95,4 % к прошлому году).
    
Представители южноуральской строительной отрасли заверили нас, что пока вопрос о заморозке объектов не рассматривается, но перспектива замедления строительства на горизонте все же маячит. «В нашей компании стройка пока идет планомерно, объемы не сокращаем и не замораживаем, — рассказывает «Южноуральской панораме» Константин Фрейман, заместитель директора по коммерческой деятельности СК «Магистр». — Но мы понимаем, что этот вопрос может возникнуть в любой момент. Заморозка — это, конечно, крайняя мера, но сбавить темпы, думаю, придется». По словам нашего спикера, сказываются отголоски недавнего периода, когда было введено рекордное количество жилья, значительная часть которого — инвестиционные квартиры, жилье для сдачи в аренду — еще не дошла до конечного потребителя.
   
Говоря о частичном переносе сроков по сдаче, застройщики уверяют, что о чем‑то кардинальном и глобальном речи не идет. «В этом году я не сдал только один из 35 домов, пока из 125 квартир этого дома продано только четыре, — говорит «ЮП» Николай Янов, генеральный директор «Артель-С». — Но я и начал продавать эти квартиры дольщикам лишь в середине июля, а до этого я строил дом только за счет оборотных средств. Никаких обманутых дольщиков, отмечу, нет — все заранее предупреждены, что дом будет сдан в 2016 году».

Продажи стройки — «на тройку»
  
Опрошенные участники строительного и риелторского рынка подтверждают озвученную властями ситуацию со слабым спросом. Одной из причин падения продаж в этом году игроки называют высокую покупательскую активность в конце 2014‑го. «Объемы продаж в нашей компании сократились в этом году примерно вполовину, — говорит Николай Янов. — Бум пришелся на конец прошлого года, и на удивление хорошие продажи были в январе и феврале, по крайне мере, у нас». О высокой активности в конце 2014‑го и относительной — в начале 2015‑го сообщили нам и в ГК «Компаньон», отметив, что по итогам семи месяцев все же отмечен спад. «По сравнению с прошлым годом в 2015-м продажи жилья сократились у нас примерно на 30 %, — делится цифрами с «ЮП» Арсен Унанян, председатель совета директоров ГК «Компаньон». — Но на рынке, по нашим замерам, спад был 50-процентный. То есть в сравнении с рынком мы идем в положительной динамике, а в сравнении с нашими прошлогодними показателями — с отрицательной. Почти все инвестиционное жилье мы реализовали в 2014-м, плюс неплохие продажи были в первом квартале 2015‑го. Остатки — те объекты, которые уже были ближе к сдаче, — мы распродали в июле». В компании отметили, что они закупают жилье большими объемами и продают его по цене застройщика, поэтому спрос всегда есть. Кроме того, агентству недвижимости проще, чем строительной компании, потому что у первого — большее количество предложений.
  
О влиянии прошлогоднего бума на показатели по продажам в 2015-м рассказали нам и в «Магистре». Здесь отметили, что количество проданных «квадратов» у всех примерно одинаковое, но, поскольку объемы строительства отличаются, более крупные застройщики своих планов не выполнили. «В массовой застройке сложилась ситуация, близкая к той, что была в 2009-м, — объемы продаж у всех одни, а строительства – разные, — объясняет Константин Фрейман. — Сложнее всего приходится большим компаниям, которые строят в одном микрорайоне по 50-100 тысяч кв. м жилья в квартал. Здесь, конечно, речь идет о сокращении продаж, вызванном в том числе совершением большинства сделок в конце прошлого года. Мы тогда столкнулись с обратным явлением — в экономике произошел резкий спад, а на рынке жилищного строительства количество сделок выросло. К покупкам жилья людей подтолкнул резкий скачок валют — те, кто планировал приобрести жилье только в 2015-м, поспешили это сделать под занавес 2014‑го, поэтому в начале этого года было затишье». По словам Константина Фреймана, не оживился рынок и с наступлением второго полугодия, поскольку летом, в сезон отпусков, покупательская активность традиционно невысока.

Неровная динамика

Констатируя сокращение объемов продаж, участники рынка отмечают, что динамика спада на протяжении семи месяцев была неровной. «Из-за совершения покупок в конце прошлого года в январе-феврале тенденция по спаду была в районе 35-40 % по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го, — рассказывает «ЮП» Валентин Корытный, директор агентства недвижимости «ДАН-Инвест». — В марте рынок начал более-менее раскачиваться, и отрицательная динамика сократилась до «минус 20 %», и в апреле она осталось примерно такой же. В мае снова произошел спад — кто‑то готовился к отпускам, кто‑то не совершал в этот месяц сделок из-за суеверия. В июне падение уменьшилось, вернувшись к показателю «минус 20», а в июле мы почти сравняли объемы продаж с показателями аналогичного периода 2014‑го». По прогнозам специалиста, в августе, если продолжится падение валюты, рынок может получить вторую волну сохранения сбережений — кто‑то решит сделать рублевые вклады, а кто‑то, возможно, решится вложиться в недвижимость.

Застройщики сегодня активно устраивают акции, предлагая жилье с 10-15-процентным дисконтом, чтобы на эти деньги завершить начатые стройки. «Но в этой ситуации возникает вопрос: а стоит ли строить дальше? — продолжает наш собеседник. — Ведь себестоимость квадратного метра растет. Будут ли потом люди покупать жилье по более высокой цене?» При этом пока новое жилье в Челябинске у людей есть возможность приобрести по лояльной стоимости. Так, по словам Арсена Унаняна, с начала года цены на квартиры в новостройках упали в среднем на 12-13 %, и будут падать еще — к сентябрю, возможно, снизятся на 5-7 %, если не обвалится рубль. В связи с этим осенью в «Компаньоне» ожидают заметного роста продаж. На осеннюю активность покупателей рассчитывают и в «Артель-С». «Думаю, спрос возродится, обычно к концу года всегда бывает подъем», — заключил Николай Янов.

Структура спроса
  
Говоря о том, жилье какого типа уходит влет, а какой сегмент, наоборот, не в цене, застройщики и риелторы отмечают разные тренды: одни говорят о большем спросе на квартиры эконом-класса, другие замечают возросший интерес к жилью повышенной комфортности, а  третьи констатируют положительную динамику по продажам загородного жилья. «В последние годы растет спрос на индивидуальное жилье, и сейчас положительная динамика в общем объеме продаж сохраняется, — говорят в «Магистре». — В частности, на спрос повлияла дачная амнистия».

В «ДАН-Инвесте» фиксируют в этом году смещение практически на 90 % спроса в сторону готового жилья либо жилья на высокой стадии готовности, при этом отмечают, что лучше всего распродается как раз эконом-класс — «панельки» и квартиры с чистовой отделкой. «Прежде всего  налицо тот факт, что люди не хотят покупать котлован, — говорит Валентин Корытный. — А что касается типов квартир, то большинство предпочитает покупать жилье эконом-сегмента, поскольку в этом случае человек экономит на ремонте, который существенно подорожал». Правда, например, в «Компаньоне» это мнение не разделяют, заявляя, что наличие или отсутствие ремонта при покупке не главное. Кто приобретает квартиры для себя, те ремонт делают сами, а кто совершает сделку с целью вложения денег, тем в принципе ремонт не нужен, отмечают в компании.
  
По оценкам Арсена Унаняна, лучше расходится все  же жилье повышенной комфортности, нежели «эконом», т. к. цена квадратного метра в обоих случаях примерно одинаковая. Эту тенденцию фиксируют и в «Артель-С». «Если судить по нашей компании, то более высоким спросом сейчас пользуется комфортное жилье, таунхаусы, — констатирует Николай Янов. — То есть у кого есть деньги на хорошие квартиры, те их и берут. Правда, у меня и цены на это жилье демократичные — 45 тысяч руб./ кв. м». А вот продажи жилья эконом-класса в компании встали — одно- и двухкомнатные квартиры (а компания продает в основном жилье площадью от 40 кв. м в каркасных домах) спросом почти не пользуются.

Банки не в помощь
 
Вялое в отдельных случаях развитие так называемого доступного жилья наши эксперты связывают с по-настоящему недоступной в последнее время ипотекой. «У нас отсутствует массовая застройка микрорайонов с жильем эконом-класса, а именно покупатели такого жилья — основные клиенты по ипотеке, — говорит Константин Фрейман. — В сегментах «средний» и «премиум» процент ипотечных сделок с жильем всегда был невысоким, и сейчас покупки с привлечением этого кредита сокращаются». Ипотечный застой подтверждают и другие игроки. Так, в «Компаньоне» нам сообщили об уменьшении количества соответствующих обращений примерно на треть. Проблемы с жилищным кредитованием фиксируют и в «Артель-С». Здесь и вовсе говорят о том, что у них в этом году ипотечных продаж практически нет.

«Банки не хотят выдавать кредиты, проверки заемщиков у них ужесточились, — объясняет Николай Янов. — Например, «ВТБ24» в этом году по требованиям приблизился к Сбербанку — одобряет кредит только в том случае, если квартира находится в доме с не менее чем 50%-й готовностью. Правда, Греф недавно сказал, что объемы ипотеки планируется увеличить, а значит, банки упростят требования». Однако некоторые на ипотечную «амнистию» сильно не уповают. Так, по мнению Константина Фреймана, снижение ставок на ипотеку и попытка сделать ее доступнее подогреет рынок не сильно.

Ждем роста цен и дефицита?
 
В конце июля первый вице-премьер России Игорь Шувалов поставил задачу до 2020 года постепенно перейти от системы долевого строительства к продажам только готового жилья. Участники рынка дружно высказались против такой реформы — по их словам, это обернется подорожанием квадратного метра и, в перспективе, дефицитом нового жилья.

«Ни к чему хорошему это не приведет, — уверен Николай Янов. — Ведь существует три источника финансирования: оборотные средства, средства дольщиков и банковские деньги. Я, например, использую 30 % оборотных средств, а у тех, кто строит много, их меньше. То есть основной источник финансирования — это долевые деньги. Если их не будет, останется один монополист — банк. А какой у него будет процент, никому не известно. Чем все это обернется? Для рынка — падением объемов строительства. Но это, может быть, и хорошо, потому что сейчас рынок перенасыщен, отсюда и кризис отрасли. Но на потребителе запрет долевки скажется негативно — застройщики будут отыгрывать свои затраты на покупателе». Это мнение разделяет и Константин Фрейман — по его словам, если долевое строительство прекратится, компании будут вынуждены привлекать банковские кредиты, а у них ставка будет, скорее всего, не менее 20 %, что скажется на конечной цене квадратного метра.

Вторят участникам строительного рынка и риелторы. Если долевку запретят, это убьет половину застройщиков и обернется ростом цен на жилье, убежден Арсен Унанян. И его поддерживает Валентин Корытный. «Количество строительных компаний сократится, — объясняет он свою позицию. — Строить будут только те, у кого есть много денег, а таких компаний мало. В основном все будут кредитоваться в банках, и дорогие кредиты будут заложены в конечную стоимость жилья».

Правда, разговоры о дефиците новостроек в краткосрочной перспективе не должны стать актуальными. Так, по мнению Константина Фреймана, в самое ближайшее время нехватки нового жилья не ожидается, потому что задел еще есть на полгода-год. Не возникнет ее в обозримой перспективе и по мнению Николая Янова — он тоже ссылается на избыток новостроек. Об этом же говорит и Валентин Корытный. «Дефицит образуется в случае высокой покупательской способности, а сокращение объемов строительства может его вызвать, думаю, не раньше, чем через 4-5 лет, т.ак как пока еще объемы строительных площадок большие», — заключил наш спикер.