Температурный сбой. В Челябинске не хватает холодильников для охлажденки
8 Декабря 2016
Фото: Вячеслав Шишкоедов
Рынок аренды холода из-за «провала» продаж замороженной продукции приспосабливается к изменениям в структуре спроса. Идеи о расширении бизнеса за счет строительства новых морозильных складов пока не имеют продолжения — слишком высокие риски.
Средний холод
Челябинский рынок аренды морозильных складов разбалансирован с точки зрения спроса и предложения температурных режимов хранения. Самыми востребованными считаются два режима — так называемый «низкий» холод (-18-24 0С, предназначен для хранения замороженного мяса, рыбы и т. д), а также среднетемпературный режим заморозки (от нуля до + 5-6 0С для хранения охлажденки).
Сегодня чаша весов качнулась в пользу среднего холода — тогда как продажи замороженной продукции «провалились», и этот тренд сохраняется, фреш-сегмент растет как на дрожжах. «Сейчас у нас свободно около трех тысяч «квадратов» низкого холода, — говорит директор компании «Пром-Холод» Сергей Чернышов. — Продажи по этой группе товаров очень низкие. А вот по средней температуре, где у нас хранится охлажденка, спрос огромный. И предложений на рынке очень мало».
Объемы продаж охлажденки за последние два года выросли на 30 %. Нехватка среднего холода во многом обусловлена тем, что крупнейшие игроки работают на базе хладокомбинатов 70-х годов постройки, которые оснащены аммиачными хладоустановками. Это оборудование предназначено для низкого холода и не подлежит модернизации. Лидеры рынка, разумеется, предлагают и средний холод, но его процент в сравнении с низким невелик. По прогнозам экспертов, в Челябинске острый дефицит холода для хранения охлажденки продлится еще на протяжении трех-пяти лет.
Никакой закономерности
Основные клиенты продавцов холода — дистрибьюторы продуктов питания, производители и торговые сети. Одно из очевидных преимуществ этого сегмента — устойчивость арендаторов, отмечает независимый эксперт Сергей Доронин. «Когда на хранении находится 50 тонн продукции, человек десять раз подумает, стоит ли ему куда‑то передвигаться, искать другие площади», — говорит он.
При этом игроки рынка воздерживаются от оценок прибыльности бизнеса. «Это все сугубо индивидуально и зависит от множества факторов: от типа объекта, от сезонности, от количества арендаторов. Никакой закономерности», — говорит Евгений Василенко, коммерческий директор компании «Арктика-сервис» (хладокомбинат № 3).
По оценкам экспертов, в общей сложности в городе сдается в аренду порядка 40 тысяч кв. м, среди которых преобладает низкий холод (примерно 70 %). Основную долю челябинского рынка аренды морозильных складов (75-80 %) делят между собой хладокомбинаты № 1 и 3, а также компания «Пром-Холод». Остальное приходится на средние и малые компании с не очень большими фреоновыми «холодильниками», многие из которых оборудованы на площадках обычных складов и расположены на старых овощебазах. Складов класса «А» в Челябинской области нет.
Сложилось устойчивое мнение, что хладокомбинаты советских времен постройки по своему техническому состоянию уступают современным морозильным складам, не очень удобны с точки зрения логистики, да и оборудование, которое они используют, оставляет желать лучшего. Однако качество оборудования для арендатора не играет никакой роли, уверен Евгений Василенко. «Для арендатора прежде всего важны размеры площадей, чтобы в камерах всегда поддерживался заявленный температурный режим, и какие сопутствующие услуги оказывает компания. Например, погрузочные работы. При этом не имеет значения, какое оборудование для этого задействовано и каков его возраст», — говорит он.
Заоблачная окупаемость
Этот сектор торговой недвижимости сегодня вряд ли можно назвать привлекательным для внешних инвестиций. Как отмечают участники рынка, «холодильник» инвестору обойдется как минимум в два раза дороже, чем строительство обычного теплого склада. «Новый склад должен быть из легких металлоконструкций, утеплен современной теплоизоляцией, там обязательно должен быть безпылевый химстойкий пол и так далее. Это серьезные требования, которые ведут к значительному удорожанию строительства. К тому же надо приобрести дорогостоящее холодильное оборудование», — поясняет Сергей Доронин.
По оценкам экспертов, в один квадратный метр морозильного склада придется вложить около 60 тыс. рублей. Это очень приблизительные цифры, уточняют игроки рынка, поскольку окончательная сумма затрат зависит от многих обстоятельств: нужно ли проводить на участке земельные работы и прокладывать инженерные коммуникации, какого класса это объект и т. д. Если все же ориентироваться на эти оценки, то срок окупаемости склада при ежемесячной арендной плате в 500-650 рублей за «квадрат» (а это среднерыночные цены по Челябинску) составит около восьми лет. «И это без учета затрат на содержание склада, — добавляет Сергей Чернышов. — Легче построить в центре города еще какой‑нибудь ТРК, чем на окраине холодильный склад». Кроме того, как добавляет эксперт, строительство новых объектов сдерживает отсутствие земельных участков.
Сергей Доронин относит к существующим рискам и отсутствие четкого понимания потребностей клиента, какой именно холод будет нужен компаниям. «Ошибиться легко. На одном предприятии сделали низкий холод, и на всякий случай несколько среднетемпературных камер. Однако именно средний холод оказался больше востребован», — отмечает г-н Доронин. Совокупность этих факторов лишь укрепляет мнение о том, что хозяевами челябинского рынка еще долгое время будут оставаться именно местные компании. Судя по всему, сторонним игрокам Челябинск неинтересен.
Под себя
Однако потребности ритейла нередко являются катализатором внутренних инвестиций — например, когда крупные логистические дистрибьюторы специально для клиентов устанавливают в обычных складах среднетемпературные холодильные камеры. Соответствующий опыт есть, в частности, у «Форпоста» (большой комплекс на улице Радонежской) и у «Логоцентра» на южной границе Челябинска. Это специфическое направление, которое имеет сугубо заказной характер и опосредованное отношение к общему рынку аренды.
Существуют и другие потоки внутренних инвестиций, которые не соприкасаются с деятельностью компаний, специализирующихся исключительно на предоставлении аренды — производители или торговые сети самостоятельно организуют процесс хранения на своих площадях. По мнению Сергея Доронина, строительство хладоскладов «под себя» (с перспективой сдачи части площадей в аренду) будет активно развиваться в последующие годы. При условии развития этого тренда, как считает г-н Василенко, профессиональный рынок аренды холода будет сужаться.
И все же, несмотря на высокие риски, необходимо инвестировать в строительство новых холодильников, уверен Сергей Чернышов. «В среднесрочной перспективе просматривается именно такой вектор развития бизнеса, — говорит он. — Надо больше строиться, вкладываться в среднетемпературные склады. Низкие пока есть». Однако практическая реализация таких проектов по-прежнему остается под вопросом. «Слышал среди крупных хранителей такие пожелания: «А давайте с кем‑нибудь вместе построим склад класса «А». Но дальше этого дело не зашло», — отмечает Евгений Василенко.
Челябинский рынок аренды морозильных складов разбалансирован с точки зрения спроса и предложения температурных режимов хранения. Самыми востребованными считаются два режима — так называемый «низкий» холод (-18-24 0С, предназначен для хранения замороженного мяса, рыбы и т. д), а также среднетемпературный режим заморозки (от нуля до + 5-6 0С для хранения охлажденки).
Сегодня чаша весов качнулась в пользу среднего холода — тогда как продажи замороженной продукции «провалились», и этот тренд сохраняется, фреш-сегмент растет как на дрожжах. «Сейчас у нас свободно около трех тысяч «квадратов» низкого холода, — говорит директор компании «Пром-Холод» Сергей Чернышов. — Продажи по этой группе товаров очень низкие. А вот по средней температуре, где у нас хранится охлажденка, спрос огромный. И предложений на рынке очень мало».
Объемы продаж охлажденки за последние два года выросли на 30 %. Нехватка среднего холода во многом обусловлена тем, что крупнейшие игроки работают на базе хладокомбинатов 70-х годов постройки, которые оснащены аммиачными хладоустановками. Это оборудование предназначено для низкого холода и не подлежит модернизации. Лидеры рынка, разумеется, предлагают и средний холод, но его процент в сравнении с низким невелик. По прогнозам экспертов, в Челябинске острый дефицит холода для хранения охлажденки продлится еще на протяжении трех-пяти лет.
Никакой закономерности
Основные клиенты продавцов холода — дистрибьюторы продуктов питания, производители и торговые сети. Одно из очевидных преимуществ этого сегмента — устойчивость арендаторов, отмечает независимый эксперт Сергей Доронин. «Когда на хранении находится 50 тонн продукции, человек десять раз подумает, стоит ли ему куда‑то передвигаться, искать другие площади», — говорит он.
При этом игроки рынка воздерживаются от оценок прибыльности бизнеса. «Это все сугубо индивидуально и зависит от множества факторов: от типа объекта, от сезонности, от количества арендаторов. Никакой закономерности», — говорит Евгений Василенко, коммерческий директор компании «Арктика-сервис» (хладокомбинат № 3).
По оценкам экспертов, в общей сложности в городе сдается в аренду порядка 40 тысяч кв. м, среди которых преобладает низкий холод (примерно 70 %). Основную долю челябинского рынка аренды морозильных складов (75-80 %) делят между собой хладокомбинаты № 1 и 3, а также компания «Пром-Холод». Остальное приходится на средние и малые компании с не очень большими фреоновыми «холодильниками», многие из которых оборудованы на площадках обычных складов и расположены на старых овощебазах. Складов класса «А» в Челябинской области нет.
Сложилось устойчивое мнение, что хладокомбинаты советских времен постройки по своему техническому состоянию уступают современным морозильным складам, не очень удобны с точки зрения логистики, да и оборудование, которое они используют, оставляет желать лучшего. Однако качество оборудования для арендатора не играет никакой роли, уверен Евгений Василенко. «Для арендатора прежде всего важны размеры площадей, чтобы в камерах всегда поддерживался заявленный температурный режим, и какие сопутствующие услуги оказывает компания. Например, погрузочные работы. При этом не имеет значения, какое оборудование для этого задействовано и каков его возраст», — говорит он.
Заоблачная окупаемость
Этот сектор торговой недвижимости сегодня вряд ли можно назвать привлекательным для внешних инвестиций. Как отмечают участники рынка, «холодильник» инвестору обойдется как минимум в два раза дороже, чем строительство обычного теплого склада. «Новый склад должен быть из легких металлоконструкций, утеплен современной теплоизоляцией, там обязательно должен быть безпылевый химстойкий пол и так далее. Это серьезные требования, которые ведут к значительному удорожанию строительства. К тому же надо приобрести дорогостоящее холодильное оборудование», — поясняет Сергей Доронин.
По оценкам экспертов, в один квадратный метр морозильного склада придется вложить около 60 тыс. рублей. Это очень приблизительные цифры, уточняют игроки рынка, поскольку окончательная сумма затрат зависит от многих обстоятельств: нужно ли проводить на участке земельные работы и прокладывать инженерные коммуникации, какого класса это объект и т. д. Если все же ориентироваться на эти оценки, то срок окупаемости склада при ежемесячной арендной плате в 500-650 рублей за «квадрат» (а это среднерыночные цены по Челябинску) составит около восьми лет. «И это без учета затрат на содержание склада, — добавляет Сергей Чернышов. — Легче построить в центре города еще какой‑нибудь ТРК, чем на окраине холодильный склад». Кроме того, как добавляет эксперт, строительство новых объектов сдерживает отсутствие земельных участков.
Сергей Доронин относит к существующим рискам и отсутствие четкого понимания потребностей клиента, какой именно холод будет нужен компаниям. «Ошибиться легко. На одном предприятии сделали низкий холод, и на всякий случай несколько среднетемпературных камер. Однако именно средний холод оказался больше востребован», — отмечает г-н Доронин. Совокупность этих факторов лишь укрепляет мнение о том, что хозяевами челябинского рынка еще долгое время будут оставаться именно местные компании. Судя по всему, сторонним игрокам Челябинск неинтересен.
Под себя
Однако потребности ритейла нередко являются катализатором внутренних инвестиций — например, когда крупные логистические дистрибьюторы специально для клиентов устанавливают в обычных складах среднетемпературные холодильные камеры. Соответствующий опыт есть, в частности, у «Форпоста» (большой комплекс на улице Радонежской) и у «Логоцентра» на южной границе Челябинска. Это специфическое направление, которое имеет сугубо заказной характер и опосредованное отношение к общему рынку аренды.
Существуют и другие потоки внутренних инвестиций, которые не соприкасаются с деятельностью компаний, специализирующихся исключительно на предоставлении аренды — производители или торговые сети самостоятельно организуют процесс хранения на своих площадях. По мнению Сергея Доронина, строительство хладоскладов «под себя» (с перспективой сдачи части площадей в аренду) будет активно развиваться в последующие годы. При условии развития этого тренда, как считает г-н Василенко, профессиональный рынок аренды холода будет сужаться.
И все же, несмотря на высокие риски, необходимо инвестировать в строительство новых холодильников, уверен Сергей Чернышов. «В среднесрочной перспективе просматривается именно такой вектор развития бизнеса, — говорит он. — Надо больше строиться, вкладываться в среднетемпературные склады. Низкие пока есть». Однако практическая реализация таких проектов по-прежнему остается под вопросом. «Слышал среди крупных хранителей такие пожелания: «А давайте с кем‑нибудь вместе построим склад класса «А». Но дальше этого дело не зашло», — отмечает Евгений Василенко.
Поделиться
