Андрей Коршунов: «Новый закон о дольщиках дает гарантии покупателям квартир»

О плюсах и минусах нового закона «ЮП» поговорила с адвокатом, председателем коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая» Андреем Коршуновым.

— Что теперь ожидает дольщиков с учетом новых изменений?

— По закону дольщик теперь получает дополнительные гарантии. В случае банкротства застройщика за счет средств фонда будет выплачиваться возмещение или достраиваться проблемный дом. Согласно положениям закона о компенсационном фонде выплаты гражданам осуществляются только в том случае, если застройщик признан банкротом и им уплачены взносы в компенсационный фонд. Отмечу, что данный закон сегодняшних проблем обманутых дольщиков не решает, поскольку в данном случае расчет идет на перспективу.

— На ваш взгляд, есть ли в данных изменениях если не минусы, то некоторые шероховатости, с которыми можно столкнуться в будущем?

— Компенсационный фонд среди прочего наделяется правом инвестировать свободные средства, а риск потери этих свободных средств в результате инвестирования потенциально существует. Чем серьезнее будет очередной экономический кризис, тем этот риск выше. Также есть еще один момент. Как мы знаем, фонд формируется за счет взносов застройщиков. Сам размер взносов предполагает, что проблемы будут возникать, по приблизительной оценке, не более чем у 10-12 % застройщиков. Если процент проблемных застройщиков будет больше, могут возникнуть затруднения.

— Как вы думаете, смогут ли обязательные взносы застройщиков привести к удорожанию «долевки»? Может, компании вообще откажутся от долевого строительства?

— По замыслу законодателя, компенсационный фонд приходит на смену страхованию и банковской гарантии, поэтому оснований для удорожания быть не должно. Законом предусмотрен механизм изменения величины взноса, но на сегодня размер взноса таков, что в ряду других факторов, влияющих на конечную цену квартиры, его наличие вряд ли будет ощутимо для покупателей. Конечно, застройщики, отказавшиеся от «долевки», существуют и сегодня. Но долевое строительство как явление вряд ли исчезнет. Все дело в цене: готовые квартиры существенно дороже тех квартир, которых еще нет.

— Может быть, вместо сложной формы компенсации следовало бы просто ужесточить ответственность застройщика за невыполненные обязательства?

— Какой бы суровой ни была ответственность, если случилось так, что застройщик остался без средств на строительство, это не поможет. Можно взыскивать в судебном порядке сколь угодно большие суммы неустоек и штрафов в пользу дольщика, но все это имеет значение только до тех пор, пока у застройщика есть чем платить дольщикам и подрядчикам для продолжения строительства. Из исполнительных листов дом не построишь, поэтому идея компенсационного фонда представляется в данном случае более работоспособной на ближайшую перспективу. Решит ли фонд все проблемы дольщиков, покажет время.

Я думаю, что здесь также есть небольшая проблема, которая состоит в том, что увеличивать гарантии до бесконечности нельзя. Гарантии по типу фонда по своей экономической сути перекладывают издержки деятельности проблемных застройщиков на тех застройщиков, которые не довели свой бизнес до такого состояния. То же самое касается и дольщиков, поскольку те, кто рационально подходил к выбору застройщика, будет платить за тех, кто не сильно задумывался, кому он отдает свои деньги. Получается, что стимул к рациональному поведению у субъекта экономической деятельности пропадает, а это не всегда хорошо.

Анкета эксперта: Коршунов Андрей Геннадьевич