Комплексные решения. Челябинские ТК и ТРК завлекают арендаторов и покупателей, чем могут

Но многое будет зависеть, как и прежде, от пула арендаторов, а сегодня все больше торговых фирм сворачивают свое развитие в регионах, в том числе в Челябинске. В связи с этим, по мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости, если многофункциональные региональные комплексы торговым сетям еще будут интересны, то небольшие торговые центры, скорее всего, останутся вне зоны арендаторского внимания и, как следствие, покупательского спроса. Тем не менее, представители всех ниш на рынке ТК и ТРК предпринимают различные меры для усиления своей конкурентоспособности.

«ТЦ районного масштаба» против ТРК

В рейтинге российских городов-миллионников по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями, составленном компанией «Магазин магазинов» и опубликованном в начале этого года, Челябинск занял девятую строчку. В ТОП‑13 по результатам 2014 года  столица Южного Урала, с показателями 248 кв. м на 1000 жителей, сохранила свою позицию, как остались на прежних местах и опередившая его Казань и четверка городов, расположившаяся в ТОПе после Челябинска (Новосибирск, Красноярск, Пермь, Омск). Не изменил своей позиции и Екатеринбург, у которого был шанс, а точнее — риск, лишь потерять свое место в рейтинге, так  как столица Урала вновь стала первой среди тринадцати регионов по качественным торговым площадям — 439 тысяч кв. м/1000 жителей.

В Челябинске лидерами по общей площади являются сегодня торгово-развлекательные комплексы «Алмаз» (222 тысячи кв. м) и «Родник» (135 тысяч кв. м), оба ТРК развивает девелоперская компания «Родник». В числе крупных многофункциональных комплексов Челябинска числятся также «Фокус» (63 500 кв. м), «ГагаринПарк» (55000), ТРК «Горки» (53100), «КУБа» (50000) и «Урал» (41000). Ниша торговых центров тоже не пустует: на первых позициях по общей площади — ТК «КС» (54000), «Кольцо» (52600), «Фиеста» (46000), «Маяк для дома» (45000), Челябинский торговый центр (32500), «Синегорье» (28200), «Северо-Западный» (25000), «Радуга» (17200), «Никитинский» (11940). В тройке лидеров по арендопригодным площадям — «Алмаз» (92 тысячи кв. м), «Родник» (89 тысяч кв. м) и «Фокус» (55,7 тысячи кв. м). Указанные в скобках площади — данные с сайтов компаний-владельцев комплексов, из других открытых источников и «ДК».

По мнению некоторых экспертов в области коммерческой недвижимости, челябинский рынок торговых площадей, несмотря на далеко не первые позиции столицы Южного Урала в указанном выше рейтинге, в нынешних условиях все же довольно плотный. И если крупные ТРК еще представляют интерес для арендаторов и, как результат, для посетителей, то небольшие торговые центры в сегодняшних условиях уже менее конкурентоспособны, считают специалисты.

– Понятие насыщенности торговыми площадями очень растянуто, — комментирует «Южноуральской панораме» ситуацию, сложившуюся на рынке торговой недвижимости, Сергей Еремеев, директор агентства недвижимости E.R.A. — Есть понимание профессионального торгового комплекса, а есть — из категории «я его слепила из того, что было» и «что хочу, то и ворочу». Если говорить о профессиональных критериях, то существуют субъективные показатели насыщенности города торговыми площадями — 400-500 кв. м. на 1000 человек. Но если взять, например, соседний Екатеринбург, то там торговые комплексы строятся и строятся, и конца и края этому не видно. И они ведь не пустуют, заполняются, площади сдаются в аренду.

Исходя из той покупательской способности населения, которая сложилась в Челябинске на сегодня, рынок торговых площадей нашего города, по мнению эксперта, близок к насыщению. И представители разных торговых сетей, с которыми общался наш эксперт, заявляют о том, что по количеству магазинов в Челябинске сети уже находятся на пределе своего развития. «Поэтому небольшие торговые центры, скорее всего, в настоящий момент не будут серьезно востребованы, — полагает Сергей Еремеев. — А вот комплексы регионального масштаба, типа «Алмаза», арендаторам будут интересны».

Комплексный подход

Представители торгово-развлекательных комплексов, отвечая на вопросы о том, как сказался на деятельности их ТРК кризис, на что они в сегодняшних условиях делают ставку и за счет чего рассчитывают привлекать и удерживать посетителей, делают упор, с одной стороны, на «традиционные ценности» (преимущества) крупных центров, а с другой — на индивидуальные «фишки» своих комплексов.

«Сниженная покупательская способность — это категория  сравнительная, рынок готов к этим условиям, — высказывает «ЮП» свою точку зрения Ольга Кузнецова, руководитель отдела маркетинга ООО «Родник» (ТРК «Родник», ТРЦ «Алмаз», ТРК «Урал»). — Наступила эпоха покупателя, когда он решает, кому отдать свои деньги. Перераспределятся посетители между всеми ТРК. Будут интересные ценовые предложения, бонусы, подарки». В этом смысле повезло, по словам представителя девелоперской компании, «Алмазу» — есть несколько причин, по которым он находится в более выигрышном, по сравнению с некоторыми другими комплексами, положении. В их числе — удачная локация, мощный паркинг, сильный состав арендаторов (в частности, наличие международного оператора Leroy Merlin, о чем «ЮП» писала ранее, и эффект новизны. И, как предположила Ольга Кузнецова в прошлом комментарии нашему изданию, «Алмаз» вслед за другим крупным ТРК компании — «Родником» — продолжит формировать культуру потребления в Челябинске и перенаправит потоки с окраин города к себе.

Другим участникам рынка торгово-развлекательных комплексов тоже есть  на что рассчитывать и чем хвалиться. Руководство третьего по площади ТРЦ в Челябинске, например, несмотря на отголоски неблагоприятной экономической ситуации, надеется на силу заработанного за девять лет деятельности центра авторитета и уповает на потребительский интерес к уникальным проектам комплекса.

– Мы, как и все, конечно же, заметили влияние кризиса, — рассказывает «Южноуральской панораме» Павел Смолин, управляющий ТРЦ «Фокус». — Но со времени открытия ТРЦ в 2006 году «Фокус», расположенный в густонаселенном районе, что очень удобно для живущих рядом, успел стать одним из любимых мест семейного отдыха челябинцев. Этому способствуют не только комфортные условия для покупателей (в частности, до нас удобно добираться, у нас просторные парковки и удобные подъезды к ним), наличие широкого пула арендаторов федерального уровня, но также большой выбор способов проведения досуга и доступность массовых развлекательных мероприятий. Например, в книжном магазине «Библио-Глобус» — крупнейшем в Челябинске — проходят регулярные встречи с писателями, актерами и музыкантами, что позволяет считать ТРЦ «Фокус» и своего рода культурным центром.
 
Кроме того, руководство «Фокуса» гордится открытым не так давно компанией «Мегаполис» уникальным для Челябинска проектом для детей «Чадоград» — моделью настоящего города в миниатюре. «В нем есть свои здания, учреждения и все атрибуты реальной жизни: документы, законы, деньги, — рассказывает Павел Смолин. — В городе представлено множество зданий-мастерских: мэрия, больница, полиция и т. д. Кроме того,  здесь у ребенка есть возможность в игровой форме проявить интерес к профессии, «Чадоград» является и прекрасной площадкой для проведения выпускных, дней рождения, новогодних «елок» и других торжеств для детей».

Старый новый «КС»

Какое-никакое движение наблюдается и в нише «ТЦ районного масштаба». Так, например, идет полным ходом реконструкция «КС», который в результате проделанных работ должен превратиться в полноценный торговый центр, перестав быть «чем‑то вроде рынка», как воспринималось это здание ранее. Эти изменения новый собственник «КС» — екатеринбургская компания Mallino Development Group — начала в декабре 2014‑го, после того, как девелопер приобрел за 1,15 млрд рублей у  компании «Стройсвязьурал‑1» (принадлежала челябинскому бизнесмену Артуру Никитину) здание этого ТК. Планируется, что первый этап перепланировки будет завершен к концу 2015‑го, хотя основные ремонтные работы уже выполнены.

Главным шагом в рамках реализации плана реконцепции стало подписание договора с гипермаркетом «Магнит», открытие которого, вместе с прикассовой зоной на обновленных площадях, состоялось в мае этого года, пишет «ДК». По словам Юлии Кудряшовой, маркетолога-аналитика ООО «МОЛЛИНО Менеджмент», в обновленной зоне «Магнита» для покупателей уже работают салоны сотовой связи, аптека, банкоматы и платежные терминалы, фотоуслуги, ателье и так далее. Предстоящие же открытия в основном касаются fashion-галереи и намечены на начало 2016 года, что связано с окончанием ремонтных работ и подготовкой помещений для новых арендаторов.

Как уточнили в компании, до конца года будет отремонтировано более 2 700 кв. м  общей площади, из которой 1 900 кв. м  — арендопригодной, и кроме того, появится вертикальный эскалатор для передвижения между этажами. Второй этап реконструкции планируется реализовать  до II квартала 2017 года.

По словам нашего спикера, в настоящее время в «КС» происходят те изменения, необходимость в которых назрела очень давно — буквально с самого начала работы этого ТЦ. «Ничего такого, что не было бы запланировано прежним собственником, новые владельцы торгового комплекса сейчас не делают, — комментирует происходящие в торговом центре на ул. Черкасской изменения Сергей Еремеев. — Сегодняшние реконструкции были запланированы давно, просто у Артура Никитина не было на них денег. Я общался с проектировщиком этого ТК, и он говорил, что там необходима вертикальная навигации (лифты, эскалатор). Но главной проблемой, которую необходимо было решить в «КС», являлось электричество — в комплексе банально не хватало мощностей для продуктового «якоря». Еще одна проблема этого торгового комплекса — высокая температура воздуха на втором этаже в летний период, что связано с отсутствием системы кондиционирования».

«Облачные» перспективы

Если в ближайшее время дно покупательского спроса будет пройдено (а чтобы адаптироваться к новым экономическим условиям и начать потреблять в нужном объеме, требуется пара лет), Челябинску очень сильно понадобится ТРК Cloud («Облако»), разговоры о строительстве которого затихли с запуском «Алмаза». По крайней мере, такого мнения придерживаются эксперты на рынке торговой недвижимости. В компании «Родник», между тем, комментировать планы по новому ТРК не стали. Согласно информации, размещенной на сайте девелопера, универсальный торгово-развлекательный комплекс (торговый город) Cloud, с предполагаемой площадью 350 тысяч кв. м, находится в настоящее время на стадии проектирования.

Как бы то  ни было, но сегодня говорить о новом витке в развитии рынка ТРК, пожалуй, рано. Учитывая наметившиеся в кризис тенденции по сворачиванию или замораживанию программ развития разных торговых сетей (потенциальных арендаторов ТК и ТРК), и в связи с этим пересмотр арендодателями своей ценовой политики.

«Раньше арендодатели сидели на фиксированных ставках, но «фикси» в валюте в последнее время сделала нерентабельным торговый бизнес, — говорит Сергей Еремеев. — Поэтому сейчас пошла новая мода — платить процент с оборота. В принципе арендодатели на это сегодня идут. Другое дело, что торговые сети сейчас оптимизируют издержки, в том числе  за счет аренды. И если продуктовые магазины еще стараются заполнить максимальное количество площадей, то нон-фуд, различные имиджевые проекты, в частности фэшн-ритейл, сокращают свою присутствие».