Открытый квартирный вопрос

Будущее рынка жилья в Челябинской области экспертам представляется туманным

 На протяжении 2014 года продажи квартир и домов в регионе, подстегиваемые как традиционными причинами, так и пугающей покупателей нестабильностью в экономике, росли. Однако, что ждет «перегретый» и одновременно сбавивший обороты рынок в 2015 году — вопрос пока открытый.

 Начали за здравие…

Согласно данным областного минстроя, в Челябинской области в 2014 году для жилищной застройки предоставлена 871 территория. По итогам госторгов для строительства жилья распределено 137 земельных участков общей площадью 97 гектаров, на которых ожидается возведение до 484 тысяч кв. м жилья. Еще 102 гектара земли поделены на 734 участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). К слову, в этом году на Южном Урале отмечается рост объемов ИЖС, за счет которого муниципальные образования демонстрируют высокие показатели в целом по жилью. Как уточняет ИА REGNUM, за первое полугодие 2014 го эти объемы выросли: в Магнитогорске — в 2,4 раза, в Златоусте — в 3,7 раза, в Карабаше — в 8,7 раза.

В целом объем ввода жилой недвижимости в Челябинской области в первом полугодии вырос примерно на четверть. При этом Южный Урал стал самым «доступным» для застройщиков регионом в УрФО в плане себестоимости жилья. По данным Росстата, средняя фактическая стоимость строительства одного кв. м общей площади жилых домов, построенных в первом полугодии, составила 31 710 рублей. Для сравнения, аналогичный показатель в Курганской области — 33 тыс. 730 рублей, в Екатеринбурге — 40 тыс. 244 рубля. Рост объемов жилого строительства на Южном Урале продолжился и во второй половине года: согласно данным, размещенным на fedstat.ru, в период с января по сентябрь 2014 г. общая площадь введенных жилых зданий в регионе составила около 1,29 млн кв. м (показатель за аналогичный период 2013 г. — порядка 1,14 млн кв. м).

Однако, несмотря на планомерный рост, достижение заданной планки по сдаче жилых объектов до конца этого года оказалось невыполнимой целью. Сначала в городском управлении по вопросам градостроительства заявили о вынужденной корректировке годового плана по вводу жилья в Челябинске, сообщив, что вместо намеченных более 800 тыс. кв. м будет введено 680 тысяч «квадратов». Позднее о невозможности сдать в эксплуатацию до 2015 года предусмотренный требованием жилищной госпрограммы объем жилья вынуждены были заявить и региональные власти. В Челябинской области «программный» показатель составлял более 1,92 млн кв. м (в том числе 749 тыс. «квадратов» жилья эконом-класса). Однако, как заявил председатель комитета ЗСО Юрий Карликанов, по самым оптимистическим оценкам область до конца года введет в эксплуатацию 1,8 млн кв. м.

Спорный ажиотаж

На фоне «урезания» объемов жилищной застройки в целом, на рынке продаж в этом году был отмечен потребительский ажиотаж. Основной интерес южноуральцы проявляли к новым домам. Согласно информации, размещенной на сайте 74dom.ru, в первом полугодии 2014 г. рост спроса на новостройки составил 10 % по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Доля продаж новостроек в общем объеме реализуемого жилья достигла 62 %, загородной недвижимости — 10 %. Оставшиеся 28 % пришлись на «вторичку», но это не лучший показатель — спрос на этот вид недвижимости сократился на 15 %.

— Рынок вторичной недвижимости в этом году не показывает такой динамики, как рынок новостроек, — комментирует «Южноуральской панораме» Валентин Корытный, президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал», директор АН «Дан-Инвест». — Это объяснимо: человек с большей готовностью купит что то новое за сопоставимую цену. «Вторичка» была сильно накалена в стоимости, а с приходом массы предложений по квартирам в новостройках она получила серьезного конкурента.

По словам спикера «ЮП», тенденция роста рынка недвижимости, наметившаяся еще в 2012 году и продолжающаяся по сей день, связана с появлением в эти годы очень крупных для города новых микрорайонов — Парковый и Академ Riverside. «Квартиры в улучшенных «панельках» 97 й серии — с более продуманными планировками, расширившимся ассортиментом по метражу и хорошим местом расположения — расходились как горячие пирожки, — продолжает наш собеседник. — У людей все было более-менее стабильно с работой, и очевидно, что они покупали жилье не на последние деньги и были готовы его содержать».

Между тем, некоторые участники рынка придерживаются иного мнения на этот счет. Так, индивидуальный предприниматель Сергей Доронин (АН «Подкова», ООО «Эколайт») считает, что в сфере продаж жилой недвижимости далеко не все так радужно, как хотелось бы.

— Кто бы что ни говорил, но в Челябинской области сегодня практически стоит рынок новостроек и загородного жилья. Да, покупатель с наличной денежной массой, под воздействием агрессивной рекламной кампании некоторых застройщиков, зашел на этот рынок. Но дай бог, чтобы этот пузырь не лопнул!

При этом Сергей Доронин заявляет о наметившемся в последние пару месяцев движении в сегменте «вторички», связанном с бытовыми причинами: семьи расширяются и распадаются, из-за чего у населения возникает потребность в покупке относительно недорогого жилья. «На рынке вторичной недвижимости продает тот, кто реально оценивает ситуацию, и готов к демпингу», — добавил наш собеседник. Но в любом случае, ажиотажа, которого добиваются некоторые участники рынка, говоря о неизбежном росте цен, по мнению владельца АН «Подкова», нет. Согласно информации, размещенной на сайте 74dom.ru, средние расценки на жилье (стоимость кв. м) в Челябинске в первом полугодии были такими: в однокомнатной квартире — 47 900 рублей, двухкомнатной — 44 900 рублей, трехкомнатной — 43 400, четырехкомнатной — 40 900 рублей (чем меньше площадь квартиры, тем выше цена 1 кв. м). Самое дешевое жилье традиционно на ЧМЗ — 37 260 за «квадрат», а самое дорогое — в Центральном районе: здесь средний ценник за 1 кв. м — 48 150 рублей.

Кризис на руку

Новый виток покупательского интереса был вызван нестабильностью в экономике страны, заметным ослаблением «веса» национальной валюты. Если в августе доллар стоил около 37 рублей, то к ноябрю его цена приблизилась уже к пятидесяти. «У тех, кто имел хоть какие то сбережения в рублях, началась паника, — объясняет Валентин Корытный. — Люди начали скупать все, на что хватало денег: недвижимость, автомобили, технику и прочее. У кого средства хранились в валюте, оказались в наиболее выигрышном положении. Даже с учетом роста цены в рублях в валютном эквиваленте цена на недвижимость упала почти на 25 %. Таким образом, у владельцев накоплений в долларах и евро появился шанс перевести валюту в рубли и очень выгодно купить квадратные метры».

Исходя из цифр, которые приводит другой эксперт, в целом показатель по госрегистрации прав и сделок с недвижимостью на Южном Урале в 2014 г. сократился — с января по сентябрь поступило 675 022 соответствующих заявлений, что на 11,3 % меньше, чем за аналогичный период 2013 г. Между тем, на 3,3 % выросло количество проведенных регистраций долевого участия в строительстве (14 334 против 13 870) и регистраций имущества по ипотеке: за три квартала их число составило 57 057, увеличившись к аналогичному периоду на 9 %.

Рост спроса на ипотеку продолжился и в последние месяцы, причем потребителей подстегнула именно кризисная ситуация в экономике.«С августа по стране прошла зачистка банков, — объясняет Валентин Корытный, — в СМИ появилась информация о грядущем повышении ставок по ипотечным кредитам, и это стало для людей новым толчком к покупке жилья».

Ипотека в помощь

Участники финансового рынка называют ипотеку главным трендом в сфере розничного кредитования в Челябинской области в 2015 г. Этот продукт — один из наиболее безопасных с точки зрения долгов потребителей, к тому же спрос на него растет, заявил начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрий Лепетиков. «Многие люди сейчас активно покупают жилье не только с целью улучшения своих условий, но еще и как форму сбережений, — говорится в комментарии представителя ВТБ24, размещенном на сайте rusipoteka.ru. — Ипотека уже занимает четверть всех жилищных сделок, хотя еще три года назад было всего 10 %, и она будет развиваться дальше».

Поддерживать интерес к ипотеке со стороны потребителей будет, полагают некоторые, и материнский семейный капитал (МСК), который традиционно — с начала старта этой программы господдержки — является одним из катализаторов покупки жилья, выступая в том числе в качестве ипотечного взноса. Как сообщила пресс-секретарь Челябинского отделения Пенсионного фонда России Наталья Наумова, в первом полугодии 2014 года МСК (сейчас он составляет 429 тыс. 408 рублей) получило на Южном Урале 10 тыс. 676 семей, и основным направлением использования средств маткапитала было улучшение жилищных условий — в первом полугодии на эти цели в области было перечислено около 4 млрд рублей. По мнению некоторых экспертов, использовать МСК южноуральские семьи будут и в 2015 году. «Продолжится экспансия населения из районов области в региональный центр, — говорит директор АН «Дан-Инвест». — Людям по-прежнему нужно будет жилье эконом-класса, и они будут покупать его, в том числе с использованием маткапитала, военной ипотеки и прочих субсидий».

Между тем, по мнению Сергея Доронина, частота участия банков в сделках с недвижимостью в регионе уже достигла своего пика, и дальше стоит ожидать только спада. «Население Челябинской области одно из самых закредитованых в стране, по итогам первого полугодия мы по этому показателю вышли на первое место в рейтинге российских регионов», — говорит владелец АН «Подкова». Он уверен, что те, кто имел возможность и успел взять ипотеку, это уже сделали, и в дальнейшем ожидается понижение числа ипотечных сделок как минимум до марта-апреля 2015 г.

Жить будем?

Во мнениях на счет дальнейшего развития событий на рынке жилья в целом единодушия среди экспертов тоже не наблюдается. Одни уверяют, что о стагнации речи не пойдет, другие уверены, что неминуемое повышение цен на жилье повлечет за собой снижение спроса и простои в строительстве.

«На мой взгляд, сейчас мы находимся на новом витке развития рынка: он не будет в ближайшее время расти так же активно, как раньше, и число покупателей на какое то время сократится, — говорит Валентин Корытный. — Но и остановки ждать не стоит».

В то же время другой наш собеседник полагает, что ничего хорошего 2015 год рынку не принесет, хотя давать точные прогнозы сегодня — все равно что тыкать пальцем в небо. «Никто не может сказать, что произойдет завтра в геополитике, с ценами на нефть, золото, как изменится  благосостояние населения, какими будут инфляция и процентные ставки по кредитам, как будут вести себя резервные валюты — а именно от всех этих факторов и зависит сектор недвижимости», — говорит Сергей Доронин. С одной стороны, отмечает спикер «ЮП», рынок относительно насытился новостройками, инвесторы вложились в метры, покупатель «поджался» и выжидает. С другой — застройщики в 2014 году сдадут меньше «квадратов», чем в 2013-м, и уже сейчас озвучивают планы по повышению цен на жилье, вызванное объективными причинами (ростом цен на стройматериалы, топливо и т. д.). В итоге, отмечает участник рынка, количество сделок с жильем сократится, и Челябинская область может иметь дело с заморозкой объектов. «Уже сегодня мы видим проблемы у некоторых застройщиков: переносы сроков сдачи, нарастание напряженности среди дольщиков, — говорит наш собеседник. — В связи с этим хочется дать совет потребителям — покупать либо вторичку, либо жилье на высокой стадии готовности. Никаких договоров «брони» — это бред, не имеющий отношения к гражданскому кодексу, только долевое участие».

Надежда на госпрограмму

Расшевелить рынок и дать новый импульс к развитию жилищного строительства помогут, по мнению специалиста, только федеральные программы. Челябинской области дали возможность вступить в программу «Жилье для российской семьи», однако население ничего о ней не знает, сетует Сергей Доронин. «Изредка мы слышим, что ведется подготовка списков. Но каких и кем ведется — никому не известно, какая то непонятная кулуарность, — высказывает свое недовольство участник рынка. — А между тем работа по подготовке строительства в рамках этой программы идет, выделены земельные участки, обозначены строительные компании, которые будут участвовать в реализации программы».

По мнению нашего спикера, активное участие региона в этой госпрограмме сыграет на руку как застройщикам, так и потребителям. Во-первых, можно будет говорить о стоимости квадратного метра в районе 30 тысяч рублей, во-вторых, при честном допуске компаний к участию в программе застройщики смогут остаться на рынке. «Будет создана реальная конкуренция компаниям типа «Гринфлайт», по моему мнению, искусственно, на ровном месте, взвинтившим цены на жилищном рынке Челябинской области», — заключил эксперт.

Алина Голованова