Эксперты не прогнозируют обвала на челябинском рынке аренды коммерческой недвижимости

Особенности рынка

— Илья, как вы можете охарактеризовать сегодняшнее состояние челябинского рынка аренды коммерческих объектов?

— Это нормальный, полноценный, сложившийся рынок, в котором оперирует достаточно плотное количество игроков. За последние полгода не было каких‑то глобальных уходов из Челябинска компаний, чьи проекты располагались на тех или иных объектах недвижимости. За исключением единичных случаев — одного продуктового бренда (свернулся «Мираторг», по моему мнению, как неграмотный проект) и нескольких одежных — уехал New Yorker, закрылся Savage…

При этом заходов в Челябинск гораздо больше — как в сегментах маленьких компаний — например, «Суши Wok» продолжает безумствовать с точки зрения занятия мест, так и среди сетевых игроков: развиваются «Ермолинские полуфабрикаты», ведет экспансию мясокомбинат «Дубки» из центральной России — два года назад они построили в Челябинске хороший распределительный центр и теперь развивают собственную розницу. Благодаря всей этой активности рынок аренды коммерческой недвижимости живой, не стагнирующий.

— Со спросом понятно. А если говорить о тех, кто этот рынок делает? Ведь на нем довольно жесткая конкуренция, много игроков — как частных управляющих, так и риелторских агентств разного масштаба…

— Да, риелторы берут коммерческие объекты в управление, и таких игроков на рынке довольно много. Но мое субъективное отношение к ним сугубо скептическое. Я, например, сегодня столкнулся с ситуацией, когда риелтор, предлагая инвестировать в объект существенную сумму денег, не знал при этом, где находится этот объект, он там не был. Для меня это показатель. Я, безусловно, субъективен, наверняка есть в городе крутые специалисты, и я их даже знаю. Но в целом наш риелторский рынок еще пустой-пустой-пустой.

И в последнее время есть тренд на отказ крупных сетевых компаний от услуг посредников. Они открывают свои центры развития и принципиально не работают с риелторами. Я тоже никогда им не плачу. Я говорю им: ребят, хорошо, вы можете подогнать мне клиента, но при этом договаривайтесь, чтобы вам платил он, а не я, потому что я не понимаю вашего вклада. Хотя в любом случае все зависит от отношения конкретного человека к конкретному объекту.

— Скажите, а сложнее стало удовлетворять требования арендаторов? Что, кроме цены, является краеугольным камнем при выборе помещения для бизнеса?

— Все руководствуются одним и тем же набором параметров. Первое, принципиальное для всех — соответствие локации объекта требованиям проекта с точки зрения проходимости, наличия конкурентов, наличия плотного жилого трафика, возможности парковки. Второе — это состояние этого объекта. К этому параметру у разных операторов свои требования: у аптек — одни, у «Красного и белого» — другие, у офисов — третьи. Еще одно требование — к инженерному состоянию: должно быть нужное количество электричества, для аптек — определенное число комнат, для банков — укрепление стен и т. д.

К примеру, «Бургер Кинг» не зайдет в жилой дом, ему нужно находиться в отдельно стоящем здании или в офисном центре. «Красное и белое» не воткнется на площадку, расположенную к школе ближе разрешенных для алкомаркетов границ. Все эти вещи операторы четко отслеживают.

— А к сети «Домашний», которой вы некогда управляли, сегодня вы какое имеете отношение? Подыскиваете для магазинов этой сети помещения? На примере этого проекта проиллюстрируйте, насколько просто или, наоборот, сложно подбирать удачные объекты под подобные бизнесы.

— Этот проект трансформирован. Отработан и зафиксирован эффективный формат — магазины готовой еды. В настоящее время работает четыре «Домашних», еще два на запуске и два законтрактованы. В планах владельца — развитие до 30 точек в течение ближайшего времени. Я помогаю им открываться, и скажу, что подбирать удачные объекты под такой проект сложно. Потому что чем у тебя более нишевый формат (его невозможно воткнуть в любом свободном помещении, нужно учитывать совокупность разных факторов), тем более сложно находить для него объекты. Сложно, но возможно.

Чем лучше локация, тем проще ротация

— Кроме необходимости учитывать общие и специфические требования заказчиков есть ли какие‑то сложности, с которыми периодически сталкиваются управляющие коммерческой недвижимостью?

— В принципе это достаточно несложная модель бизнеса. Почему в конечном счете у управляющих коммерческой недвижимостью аккумулируется большое количество объектов? Потому что это дело достаточно стандартизируемо. Но, конечно, как в любом деле, здесь есть свои нюансы, которые нужно учитывать. К примеру, в зависимости от структуры собственности, возникает вопрос о той или иной форме налогообложения. Чем оно сложнее, тем сложнее документооборот. Для тех арендодателей, кто, например, работает с НДС, очень важно качество подписей в документах. Это сложность, да. Но я, например, как человек, не умеющий работать с бумагами, эти полномочия делегировал — у меня этим занимается специальный сотрудник.

Очень важно также своевременно выполнять обязательства перед коммунальными службами, потому что, если не следить за этими расходами, они могут съесть всю доходность от аренды. Эти обязательства либо возлагаются на арендаторов, либо арендодатель занимается этим сам. Коммуналку лучше не отдавать на откуп клиентам, а если отдаешь, то функция контроля должна исполняться очень четко.

И третья задача — это мониторинг рынка, постоянное отслеживание ситуации на нем. Я должен все время иметь замену на случай, если вдруг кто‑то спрыгнет. Если у этого бизнеса начались какие‑то организационные сложности, перестановки или что‑то еще, если мы видим, что его публичное лицо в интернете подвергается каким‑то нападкам, то для нас это повод начать присматривать на этот объект замену. Обычная страховка от потери денег.

Ну, и, конечно же, важно грамотное управление арендными ставками. Понятно, что сейчас такое время, что мы их, как бы нам этого ни хотелось, сильно не поднимаем — здравый смысл преобладает.

— Раз уж мы заговорили о ставках — что с ними происходит сегодня? Ведь, с одной стороны, все дорожает и аренда не исключение, а с другой — потребительская способность снижается и, соответственно, падает спрос на товары/услуги ваших клиентов. Идут ли арендодатели навстречу своим арендаторам?

— Ситуация со ставками неоднозначная. Чем менее ликвидная локация и чем менее диверсифицирован арендодатель, тем ниже цена аренды. Я знаю прецеденты со снижением арендных ставок до 40 %. Речь идет о случаях, когда обе стороны адекватно оценивают ситуацию. Арендатор видит снижение потребительского спроса на свои товары или услуги и объясняет арендодателю, что он не сможет сейчас оплачивать аренду по прежней цене. Арендодатель, в свою очередь, понимает, что если он сейчас выгонит этого предпринимателя, то останется на три месяца с пустым объектом и потом, возможно, всего на 10 % дороже, чем запрошенная ранее скидка, заведет на этот объект нового оператора. Это так называемая политика «худой мир лучше доброй ссоры».

Другая ситуация. Если объект ликвидный, пользуется хорошим спросом, шорт-лист заполнен — тогда торга не происходит, а происходит разрыв отношений и ротация арендаторов. На ликвидных объектах у собственников всегда есть запросы, т. е. собственники заранее знают, куда им обратиться.

— Ротация и в кризис происходит легко, объекты не пустуют?

— По-разному. Например, у меня есть в управлении объект, дешевый, на третьей линии. В нем оперировала в течение года пиццерия с доставкой. По своим экономическим причинам этот оператор съехал и я не могу сдать этот объект. Сегмент сам по себе перенасыщен, объект — невысокой ликвидности, спрос на него низкий, но и ценник я не роняю ниже плинтуса. С другой стороны мы видим, что объекты, с которых съехал «Мираторг» и которые были относительно ликвидны, разлетаются как горячие пирожки по «Дикси», «Магнитам», «Проспектам», SPARам.

То есть все зависит от месторасположения того, что было покинуто, и от желания собственника как можно быстрее заполнить объект. Есть же две стратегии у владельцев недвижимости: первая — «лишь бы не пустовало и приносило деньги» и вторая — «я найду того арендатора, который будет выдерживать мою доходность от объекта». То есть либо ты предпочитаешь подождать три месяца, но потом в течение двух лет получать арендную ставку, которую хочешь, либо сдать объект на пять лет по арендной ставке ниже рынка, но получать деньги сразу. Это две разных стратегии, но обе имеют право на жизнь. Каждая зависит от того, насколько объект уже окупился собственником.

— Недавно в СМИ прошла информация о том, что владельцы некоторых торговых центров буквально судятся с отдельными клиентами — злостными неплательщиками аренды. Случаются ли подобные случаи в вашей практике и как вы эти вопросы решаете?

— Да, случаются. Механизмы здесь разные. Первый — это договоренности. Человек не делает платеж, мы спрашиваем, в чем проблема, он объясняет. Мы предлагаем ему съехать, но он хочет остаться. В некоторых случаях, если объект не очень ликвидный, мы идем на снижение арендной ставки, в некоторых — переходим на ежедневное изъятие арендного платежа. Некоторые соглашаются, их это дисциплинирует. Если же и это не помогает, то договором предусмотрена процедура: сначала — уведомление, которое носит досудебный характер, затем договор расторгается и подключаются уже наши юридические партнеры.

Объекты в тренде

— Скажите, а помещения в торговых центрах, где аренда недешевая, с учетом сворачивания отдельных бизнесов или сокращения количества точек сетей насколько сегодня востребованы?

— В Челябинске довольно веселая ситуация с рынком торговых центров регионального масштаба — он у нас в зачаточном состоянии, представлен всего несколькими игроками. В том же Екатеринбурге ТЦ на порядок больше, в Самаре их понатыкано. В Челябинске же торговые центры еще можно строить и строить. Другой вопрос — кто сейчас будет этим заниматься! По бедному «Алмазу» уже три раза переносили сроки. Это происходит либо потому, что объект не могут наполнить арендаторами, либо есть какие‑то внутренние причины, о которых оператор умалчивает.

В то же время стрит-ритейл всегда был, есть и будет есть. Если у наших клиентов будут падать прибыли, вместо кафе начнут открываться, к примеру, магазины готовой дешевой еды. Если предприниматели будут становиться богаче — они станут открывать рестораны и т. д. То есть такие объекты всегда будут заполнены, потому что люди всегда будут хотеть есть, стричься, употреблять алкоголь, который пока в стрит-ритейле, к сожалению, доступен. Другое дело, что ипэшники, например, поняли, что универсальными продуктами сейчас заниматься бесполезно.

— А чем  полезно? Недавно в одной из соцсетей вы написали пост, в котором удивлялись обострившейся активности клиентов по аренде тех или иных проектов. О каких форматах и каких клиентах с точки зрения масштаба бизнеса идет речь?

— Номер моего телефона висит на растяжках на нескольких объектах, и мне постоянно поступают звонки. Люди проходят мимо объектов и решают тут же поинтересоваться, что это такое. У меня сегодня с утра подряд было три входящих вызова — не успевал закончить один разговор, как тут же шел следующий звонок. Другое дело, что это звонки зачастую пустые, люди зондируют рынок, собирают информацию. Но активизация все же налицо. Аренду запрашивают небольшие семейные предприятия, салоны красоты, франшизники по кальянным, каким‑то фитнес-проектам, разные студии. Их стало в последнее время довольно много.

Такой еще интересный тренд наблюдается — открываются банкетные залы. Люди арендуют объект для того, чтобы организовать там условия для проведения каких‑либо (корпоративных, дружественных, семейных) мероприятий. Смысл такой: там есть своя посуда, предлагается обслуживание (но вы можете от него и отказаться, а просто взять ключи от объекта, арендовав его, к примеру, на весь вечер), еду и напитки вы тоже можете либо привести свои, либо заказать доставку. То есть это такой отъем денег у ресторанного бизнеса. У нас два арендатора зашли на эти форматы, и у них все получается, среднюю по рынку аренду они вывозят. И мне нравится этот тренд — такое антикризисное решение. Если человеку дорого проводить банкет в ресторане, переплачивая за какую‑нибудь «Бонакву» две, а то и три цены, он может арендовать банкетный зал, принести все свое, танцевать, петь песни, и в конце не мыть посуду и не прибираться, а прийти в чистый дом и лечь спать.

— И какие объекты подходят под банкеты?

— Главное требование — чтобы как можно лучше была устроена звукоизоляция — нужно, чтобы это было изолированное от жилья помещение. Ну и пространство имеет значение — чем больше площади, тем легче с таким объектом работать.

— Ну и, наконец, какие прогнозы по развитию рынка аренды вы можете дать?

— Арендный рынок — это рынок следствий, не причин. Он всегда следует за некими явлениями и отражает то, что происходит в экономике и в других сферах бизнеса.

Очевидно одно: этот рынок не обвалится, не случится в один момент пришествия 85 новых операторов, и те, кто работает в этом бизнесе сейчас, никуда не денутся. Все крутятся, все вертятся. Думаю, так будет и дальше. Никаких резких скачков ни в одну, ни в другую сторону я не прогнозирую.